VENTA DE LA ANTIGUA VIVIENDA DEL PORTERO
Agregado el 24 de febrero de 2025 por fincasoft
VENTA DE LA ANTIGUA VIVIENDA DEL PORTERO
Existen comunidades de propietarios que han tenido con anterioridad servicio de portería, y disponen de la antigua vivienda del portero. Estas viviendas suelen estar ubicada en el sobreático del inmueble o en un semisótano, y muchas de ellas se encuentran en desuso y en situación de abandono o en pésimo estado de conservación.
En ocasiones, se da la circunstancia de que estas viviendas, que constituyen elemento común de la comunidad, no constan descritas en la escritura de obra nueva y división horizontal del edificio, lo cual añade un plus mayor de complejidad a la hora de plantearse cómo obtener cierto rendimiento de ellas.
Vamos, no obstante, a comentar qué supone para la comunidad la posibilidad de obtener recursos extraordinarios mediante la venta o alquiler de esta vivienda, y qué obstáculos habría que salvar.
A) Posibilidad de vender la vivienda del portero
El primer paso para poderla vender es desafectarla, es decir, su conversión de elemento común a privativo.
- Para poderla desafectar, la vivienda debe estar perfectamente definida en la escritura de obra nueva y división horizontal, en cuanto a su extensión, superficie, descripción, ubicación, etc.
- Hay que adoptar el acuerdo de su desafectación y posterior enajenación en Junta de vecinos por unanimidad, ya que requiere la modificación del título constitutivo y de los coeficientes de propiedad, con los consiguientes gastos de notaría y registro, nada desdeñables.
- El acuerdo no sólo debe de adoptarse por unanimidad, sino que el registrador de la propiedad suele exigir la ratificación ante notario por parte de todos los propietarios. Es decir, que todos los titulares deben pasar a firmar ante notario. Si alguien no firma…, no se consigue.
En segundo lugar, si se consiguiese lo anterior (quizás por tratarse de una comunidad con pocos vecinos), entonces la vivienda del portero se inscribiría en el registro de la propiedad como finca independiente con su propia cuota de condominio.
Una vez registrada como finca independiente, ya puede procederse a su venta, sin embargo, existe un grave inconveniente:
Al haber sido previamente un elemento común, la finca resultante privativa asume todas las cargas hipotecarias del resto de las fincas (pisos, locales, etc.) componentes de la comunidad.
Por tanto, difícilmente nadie va a querer adquirir una vivienda con cargas hipotecarias.
¿Cómo podrían eliminarse estas cargas registrales?
Los acreedores de todas las fincas (bancos, etc.), tendrían que estar dispuestos a renunciar de forma expresa y ante Notario a que este nuevo elemento, ahora privativo, incorporara dichas cargas. Y no creemos que las entidades financieras estén dispuestas a renunciar a una parte de sus garantías hipotecarias a cambio de nada.
Por consiguiente, salvo que estemos hablando de una comunidad muy pequeña donde las cargas hipotecarias fuesen prácticamente nulas, nos parece una opción inviable.
B) Alquiler
Existen comunidades de propietarios que han tenido con anterioridad servicio de portería, y disponen de la antigua vivienda del portero. Estas viviendas suelen estar ubicada en el sobreático del inmueble o en un semisótano, y muchas de ellas se encuentran en desuso y en situación de abandono o en pésimo estado de conservación.
En ocasiones, se da la circunstancia de que estas viviendas, que constituyen elemento común de la comunidad, no constan descritas en la escritura de obra nueva y división horizontal del edificio, lo cual añade un plus mayor de complejidad a la hora de plantearse cómo obtener cierto rendimiento de ellas.
Vamos, no obstante, a comentar qué supone para la comunidad la posibilidad de obtener recursos extraordinarios mediante la venta o alquiler de esta vivienda, y qué obstáculos habría que salvar.
A) Posibilidad de vender la vivienda del portero
El primer paso para poderla vender es desafectarla, es decir, su conversión de elemento común a privativo.
- Para poderla desafectar, la vivienda debe estar perfectamente definida en la escritura de obra nueva y división horizontal, en cuanto a su extensión, superficie, descripción, ubicación, etc.
- Hay que adoptar el acuerdo de su desafectación y posterior enajenación en Junta de vecinos por unanimidad, ya que requiere la modificación del título constitutivo y de los coeficientes de propiedad, con los consiguientes gastos de notaría y registro, nada desdeñables.
- El acuerdo no sólo debe de adoptarse por unanimidad, sino que el registrador de la propiedad suele exigir la ratificación ante notario por parte de todos los propietarios. Es decir, que todos los titulares deben pasar a firmar ante notario. Si alguien no firma…, no se consigue.
En segundo lugar, si se consiguiese lo anterior (quizás por tratarse de una comunidad con pocos vecinos), entonces la vivienda del portero se inscribiría en el registro de la propiedad como finca independiente con su propia cuota de condominio.
Una vez registrada como finca independiente, ya puede procederse a su venta, sin embargo, existe un grave inconveniente:
Al haber sido previamente un elemento común, la finca resultante privativa asume todas las cargas hipotecarias del resto de las fincas (pisos, locales, etc.) componentes de la comunidad.
Por tanto, difícilmente nadie va a querer adquirir una vivienda con cargas hipotecarias.
¿Cómo podrían eliminarse estas cargas registrales?
Los acreedores de todas las fincas (bancos, etc.), tendrían que estar dispuestos a renunciar de forma expresa y ante Notario a que este nuevo elemento, ahora privativo, incorporara dichas cargas. Y no creemos que las entidades financieras estén dispuestas a renunciar a una parte de sus garantías hipotecarias a cambio de nada.
Por consiguiente, salvo que estemos hablando de una comunidad muy pequeña donde las cargas hipotecarias fuesen prácticamente nulas, nos parece una opción inviable.
B) Alquiler
Nos parece la opción más oportuna, y requiere el acuerdo de 3/5 del total de propietarios y cuotas de la comunidad. Hay que recordar que la vivienda continuará siendo un elemento común del inmueble.
Consideramos dos posibilidades:
A) Que la vivienda del portero se encuentre en buen estado, o que la reforma a efectuar pueda asumirla la comunidad, en cuyo caso, se podrá arrendar a un tercero para obtener una renta mensual.
B) Que la vivienda requiera una rehabilitación en profundidad, y que la comunidad no esté dispuesta a asumir una derrama considerable.
En este segundo caso, cabe plantearse un alquiler a largo plazo a cambio de una contraprestación pactada.
Por ejemplo, supongamos que una vivienda, en dicha ubicación, con los mismos metros cuadrados, y en buen estado de conservación, podría venderse o tiene un valor en el mercado de 150.000 euros. Si consideramos que la obra de rehabilitación a efectuar en la vivienda del portero es de unos 30.000 euros, ¿qué cantidad estaría alguien dispuesto a pagar para reformar una vivienda que nunca va a ser suya, es decir, que no podrá venderla, si se le alquila a un plazo de…, por ejemplo, 50 años? Esta es la cuestión, se trataría de alquilar la vivienda, a largo plazo contra la obtención de todo el dinero del alquiler.
Ahondando en este ejemplo que nos ocupa, una opción sería: contrato arrendamiento a plazo de 50 años y contra la entrega por transferencia bancaria de 50.000 euros en el acto. El importe obviamente dependerá del acuerdo adoptado en la junta.
Es posible que a la comunidad le pueda parecer que se trata de poca cantidad considerando la cantidad de años, pero debe tener en cuenta también el importe de la reforma. En el ejemplo: (50000 + 30000) euros / (50 años*12 meses) = 133,33 euros al mes.
Sin embargo, hay que tener en cuenta lo siguiente:
-En primer lugar la solución que se ofrezca debe hacerse exclusivamente hacia los comuneros. Si ninguno se decide por alquilar la vivienda y el ofrecimiento queda desierto, entonces acudir a alguna agencia inmobiliaria para ofrecer el alquiler a terceros.
-Si el alquiler no se propone a un plazo suficientemente largo, no se encontrará ningún inquilino dispuesto a asumir el gasto de la reforma.
-La comunidad obtiene un ingreso extraordinario e inmediato muy considerable.
-En el ejercicio siguiente, la comunidad presentará modelo 184 de retribución de rentas para que los comuneros lo incluyan en su declaración de impuestos como rendimiento inmobiliario.
-Tratándose de un elemento común el inquilino no puede disponer libremente de él, es decir, no lo puede hipotecar ni enajenar, por tanto debe disponer de liquidez suficiente para poder efectuar el pago del arrendamiento y la rehabilitación.
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Consideramos dos posibilidades:
A) Que la vivienda del portero se encuentre en buen estado, o que la reforma a efectuar pueda asumirla la comunidad, en cuyo caso, se podrá arrendar a un tercero para obtener una renta mensual.
B) Que la vivienda requiera una rehabilitación en profundidad, y que la comunidad no esté dispuesta a asumir una derrama considerable.
En este segundo caso, cabe plantearse un alquiler a largo plazo a cambio de una contraprestación pactada.
Por ejemplo, supongamos que una vivienda, en dicha ubicación, con los mismos metros cuadrados, y en buen estado de conservación, podría venderse o tiene un valor en el mercado de 150.000 euros. Si consideramos que la obra de rehabilitación a efectuar en la vivienda del portero es de unos 30.000 euros, ¿qué cantidad estaría alguien dispuesto a pagar para reformar una vivienda que nunca va a ser suya, es decir, que no podrá venderla, si se le alquila a un plazo de…, por ejemplo, 50 años? Esta es la cuestión, se trataría de alquilar la vivienda, a largo plazo contra la obtención de todo el dinero del alquiler.
Ahondando en este ejemplo que nos ocupa, una opción sería: contrato arrendamiento a plazo de 50 años y contra la entrega por transferencia bancaria de 50.000 euros en el acto. El importe obviamente dependerá del acuerdo adoptado en la junta.
Es posible que a la comunidad le pueda parecer que se trata de poca cantidad considerando la cantidad de años, pero debe tener en cuenta también el importe de la reforma. En el ejemplo: (50000 + 30000) euros / (50 años*12 meses) = 133,33 euros al mes.
Sin embargo, hay que tener en cuenta lo siguiente:
-En primer lugar la solución que se ofrezca debe hacerse exclusivamente hacia los comuneros. Si ninguno se decide por alquilar la vivienda y el ofrecimiento queda desierto, entonces acudir a alguna agencia inmobiliaria para ofrecer el alquiler a terceros.
-Si el alquiler no se propone a un plazo suficientemente largo, no se encontrará ningún inquilino dispuesto a asumir el gasto de la reforma.
-La comunidad obtiene un ingreso extraordinario e inmediato muy considerable.
-En el ejercicio siguiente, la comunidad presentará modelo 184 de retribución de rentas para que los comuneros lo incluyan en su declaración de impuestos como rendimiento inmobiliario.
-Tratándose de un elemento común el inquilino no puede disponer libremente de él, es decir, no lo puede hipotecar ni enajenar, por tanto debe disponer de liquidez suficiente para poder efectuar el pago del arrendamiento y la rehabilitación.
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