489 - Apartamentos turísticos - ¿La Comunidad puede prohibir el desarrollo de esta actividad?
APARTAMENTOS TURÍSTICOS, ¿LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PUEDE PROHIBIR EL EJERCICIO DE ESA ACTIVIDAD?
¿Cómo pueden actuar las Comunidades de Propietarios frente a la proliferación de apartamentos turísticos?
La ratificación del Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo da lugar a que muchas comunidades de vecinos se planteen cómo actuar al respecto.
El nuevo apartado 12 del art. 17 de la ley sobre Propiedad Horizontal, relacionado con el art. 5 apartado e) de la ley de Arrendamientos Urbanos:
Art. 17.12 de la LPH:
“12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”
Este artículo contempla la posibilidad de adoptar acuerdos donde se limite o condicione el ejercicio
de la actividad, con voto favorable de 3/5 partes del total de propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación (mayoría cualificada). Además, también se podrá aprobar un incremento de cuotas comunitarias de hasta un 20% de los componentes con ese destino. Sin embargo, el precepto no contempla la prohibición de la actividad, en el ámbito comunitario, cuestión que podría ser contraria a nuestro derecho. La jurisprudencia existente hasta la fecha de la Audiencia Provincial de Alicante determina la legalidad de esta actividad, en el marco del derecho de disposición del propietario sobre su derecho de propiedad, sobre la posibilidad de arrendamiento de los inmuebles, eso sí, con sujeción a la Ley sobre Propiedad Horizontal para el supuesto de desarrollarse actividades no permitidas por resultar molestas, insalubres, o por generarse daños y perjuicios en elementos comunes derivados de un uso indebido o situación análoga.
El art. 5 e) de la ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, relativo a la exclusión de estos arrendamientos de la regulación de la LAU:
“Artículo 5. Arrendamientos excluidos.
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: …
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.”
Estos preceptos prevén esta actividad económica como actividad legal, aunque no sujetos a la LAU. Existen también otros preceptos regulatorios como la Ley 15/2018 de 7 de junio de Turismo, Ocio y Hospitalidad de la Comunidad Valenciana, Decreto núm. 206/1999 de 8 de noviembre, Ley de Disciplina Turística de la Comunidad Valenciana, Decreto núm. 92/2009 de 3 de julio, Alojamientos Turísticos, Reglamento de Alojamientos Turísticos y empresas gestoras de la Comunidad Valenciana, entre otras.
La Audiencia Provincial de Alicante en su sentencia núm. 72/2015 de 12 de marzo, estableció:
Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5ª)
Sentencia núm. 72/2015 de 12 marzo. AC 2015/558
QUINTO.- … … Por tanto reiterando los argumentos expuestos en el Fundamento de Derecho Cuarto de la sentencia de instancia procede confirmar la desestimación de la demanda por no acreditar la parte actora cuál de los acuerdos adoptados infringen los Estatutos o la LPH, haciendo hincapié que las cuestiones relativas a la habilitación administrativa o no de la actividad hotelera no corresponden al ámbito de este proceso y que la jurisprudencia no ha considerado dicho cambio necesariamente contrario a la LPH. En este sentido reproducimos los argumentos de la sentencia dictada por esta Sala de fecha 24 de octubre de 2008 , ya recogidos en la sentencia impugnada que dice "debe partirse de la consideración de que los alquileres turísticos constituyen un régimen que, en principio, no vulnera la esencia del régimen comunitario, pues se trata de unos arrendamientos por corto espacio de tiempo cuya concertación entra dentro del poder de disposición del derecho de propiedad, no existiendo base (en la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la de Propiedad Horizontal ni del Código Civil) para entender prohibida la posibilidad de arrendar una vivienda por un periodo corto o largo, sin perjuicio de las normas existentes sobre duración mínima en casos normales.
La cláusula que establece la posibilidad de realizar tal tipo de alquileres no despoja a los propietarios de sus facultades comunitarias contenidas en el art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal , que pueden ejercitar en las correspondientes Juntas, como así lo hicieron en la primera de las celebradas a que antes se aludió, si bien deben quedar sometidos al régimen de mayorías que para cada caso concreto establece el art. 17 de la misma Ley especial. Cabe pues concluir, como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 16.ª) de 8 de octubre de 2003 , que la explotación como apartamentos turísticos de varios pisos de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal cuyos restantes departamentos son destinados a la estricta función de vivienda (morada habitual de personas físicas), no es por sí misma una actividad molesta a los efectos del artículo 7.2 Ley de Propiedad Horizontal interpretado a la luz de las normas vigentes.
El uso como apartamento turístico de pisos vivienda no sólo no es contrario a las normas comunitarias, sino que expresamente se encuentra previsto en ellas, no pudiendo afirmarse que el único destino lícito de los departamentos privativos o fincas independientes sea el de servir de morada o habitación particular de personas físicas con carácter permanente.
Respecto a la utilización de las zonas comunes del Complejo residencial debe destacarse que no se establece ninguna de utilización exclusiva para nadie, sino que su uso viene acomodado a la persona que ocupe los apartamentos, con independencia del título con que lo haga". Sigue diciendo la sentencia citada "Por otra parte, la actividad de alquiler turístico que se ejercita por la demandada no es contraria a Derecho. Se encuentra regulada y permitida legalmente por el Decreto 30/1993, de 8 de marzo, del Gobierno Valenciano, por el que aprueba el Reglamento de Apartamentos Turísticos, Villas, Chalets, Bungalows y similares y por la Ley 3/1998,
de 21 de mayo, de Turismo de la Comunidad Valenciana, sin hallarse incursa en la exclusión contenida en el art. 2 de dicho Decreto con referencia al 137/1986, de 10 de noviembre, del Consell de la Generalitat Valenciana, sobre regulación de establecimientos hoteleros en la Comunidad Valenciana. Por otra parte, tanto con carácter empresarial como particular, se encuentra dentro del poder de disposición sobre la propiedad que no puede ser limitada más que en los casos previstos en la Ley, según el art. 33 de nuestra Constitución ; y la facultad
de alquilar, como ya se ha dicho, está regulada por nuestras Leyes, permitiendo la de Arrendamientos Urbanos los conocidos como de temporada, al establecer en su art. 3.2, bajo el concepto de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, cualquiera que sean las personas que los celebren; a este respecto, ningún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe el alquiler temporal o vacacional".
Por tanto, si una Comunidad planteara en una Junta la posibilidad de adoptar un acuerdo que modificara los estatutos para prohibir el uso de los componentes del inmueble para la actividad de arrendamientos turísticos, a plantear en un punto concreto del orden del día de la Junta General, entendemos que requeriría de unanimidad y, aun así, sería oponible a quienes fueran propietarios en ese momento y adoptaran el acuerdo, no sería exigible con carácter retroactivo, ni frente a futuros adquirentes de buena fe, y difícilmente se podría inscribir en el Registro de la Propiedad para elevarlo a público, ya que lo más probable es que el Sr. Registrador pudiera calificar negativamente la anotación registral por ser contraria al derecho de disposición de cualquier propietario de su propiedad, a la normativa vigente sobre arrendamientos, así como al desarrollo administrativo de la actividad en la administración autonómica y local.
¿Cómo pueden actuar las Comunidades de Propietarios frente a la proliferación de apartamentos turísticos?
La ratificación del Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo da lugar a que muchas comunidades de vecinos se planteen cómo actuar al respecto.
El nuevo apartado 12 del art. 17 de la ley sobre Propiedad Horizontal, relacionado con el art. 5 apartado e) de la ley de Arrendamientos Urbanos:
Art. 17.12 de la LPH:
“12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”
Este artículo contempla la posibilidad de adoptar acuerdos donde se limite o condicione el ejercicio
de la actividad, con voto favorable de 3/5 partes del total de propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación (mayoría cualificada). Además, también se podrá aprobar un incremento de cuotas comunitarias de hasta un 20% de los componentes con ese destino. Sin embargo, el precepto no contempla la prohibición de la actividad, en el ámbito comunitario, cuestión que podría ser contraria a nuestro derecho. La jurisprudencia existente hasta la fecha de la Audiencia Provincial de Alicante determina la legalidad de esta actividad, en el marco del derecho de disposición del propietario sobre su derecho de propiedad, sobre la posibilidad de arrendamiento de los inmuebles, eso sí, con sujeción a la Ley sobre Propiedad Horizontal para el supuesto de desarrollarse actividades no permitidas por resultar molestas, insalubres, o por generarse daños y perjuicios en elementos comunes derivados de un uso indebido o situación análoga.El art. 5 e) de la ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, relativo a la exclusión de estos arrendamientos de la regulación de la LAU:
“Artículo 5. Arrendamientos excluidos.
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: …
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.”
Estos preceptos prevén esta actividad económica como actividad legal, aunque no sujetos a la LAU. Existen también otros preceptos regulatorios como la Ley 15/2018 de 7 de junio de Turismo, Ocio y Hospitalidad de la Comunidad Valenciana, Decreto núm. 206/1999 de 8 de noviembre, Ley de Disciplina Turística de la Comunidad Valenciana, Decreto núm. 92/2009 de 3 de julio, Alojamientos Turísticos, Reglamento de Alojamientos Turísticos y empresas gestoras de la Comunidad Valenciana, entre otras.
La Audiencia Provincial de Alicante en su sentencia núm. 72/2015 de 12 de marzo, estableció:
Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5ª)
Sentencia núm. 72/2015 de 12 marzo. AC 2015/558
QUINTO.- … … Por tanto reiterando los argumentos expuestos en el Fundamento de Derecho Cuarto de la sentencia de instancia procede confirmar la desestimación de la demanda por no acreditar la parte actora cuál de los acuerdos adoptados infringen los Estatutos o la LPH, haciendo hincapié que las cuestiones relativas a la habilitación administrativa o no de la actividad hotelera no corresponden al ámbito de este proceso y que la jurisprudencia no ha considerado dicho cambio necesariamente contrario a la LPH. En este sentido reproducimos los argumentos de la sentencia dictada por esta Sala de fecha 24 de octubre de 2008 , ya recogidos en la sentencia impugnada que dice "debe partirse de la consideración de que los alquileres turísticos constituyen un régimen que, en principio, no vulnera la esencia del régimen comunitario, pues se trata de unos arrendamientos por corto espacio de tiempo cuya concertación entra dentro del poder de disposición del derecho de propiedad, no existiendo base (en la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la de Propiedad Horizontal ni del Código Civil) para entender prohibida la posibilidad de arrendar una vivienda por un periodo corto o largo, sin perjuicio de las normas existentes sobre duración mínima en casos normales.
La cláusula que establece la posibilidad de realizar tal tipo de alquileres no despoja a los propietarios de sus facultades comunitarias contenidas en el art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal , que pueden ejercitar en las correspondientes Juntas, como así lo hicieron en la primera de las celebradas a que antes se aludió, si bien deben quedar sometidos al régimen de mayorías que para cada caso concreto establece el art. 17 de la misma Ley especial. Cabe pues concluir, como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 16.ª) de 8 de octubre de 2003 , que la explotación como apartamentos turísticos de varios pisos de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal cuyos restantes departamentos son destinados a la estricta función de vivienda (morada habitual de personas físicas), no es por sí misma una actividad molesta a los efectos del artículo 7.2 Ley de Propiedad Horizontal interpretado a la luz de las normas vigentes.
El uso como apartamento turístico de pisos vivienda no sólo no es contrario a las normas comunitarias, sino que expresamente se encuentra previsto en ellas, no pudiendo afirmarse que el único destino lícito de los departamentos privativos o fincas independientes sea el de servir de morada o habitación particular de personas físicas con carácter permanente.Respecto a la utilización de las zonas comunes del Complejo residencial debe destacarse que no se establece ninguna de utilización exclusiva para nadie, sino que su uso viene acomodado a la persona que ocupe los apartamentos, con independencia del título con que lo haga". Sigue diciendo la sentencia citada "Por otra parte, la actividad de alquiler turístico que se ejercita por la demandada no es contraria a Derecho. Se encuentra regulada y permitida legalmente por el Decreto 30/1993, de 8 de marzo, del Gobierno Valenciano, por el que aprueba el Reglamento de Apartamentos Turísticos, Villas, Chalets, Bungalows y similares y por la Ley 3/1998,
de 21 de mayo, de Turismo de la Comunidad Valenciana, sin hallarse incursa en la exclusión contenida en el art. 2 de dicho Decreto con referencia al 137/1986, de 10 de noviembre, del Consell de la Generalitat Valenciana, sobre regulación de establecimientos hoteleros en la Comunidad Valenciana. Por otra parte, tanto con carácter empresarial como particular, se encuentra dentro del poder de disposición sobre la propiedad que no puede ser limitada más que en los casos previstos en la Ley, según el art. 33 de nuestra Constitución ; y la facultad
de alquilar, como ya se ha dicho, está regulada por nuestras Leyes, permitiendo la de Arrendamientos Urbanos los conocidos como de temporada, al establecer en su art. 3.2, bajo el concepto de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, cualquiera que sean las personas que los celebren; a este respecto, ningún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe el alquiler temporal o vacacional".
Por tanto, si una Comunidad planteara en una Junta la posibilidad de adoptar un acuerdo que modificara los estatutos para prohibir el uso de los componentes del inmueble para la actividad de arrendamientos turísticos, a plantear en un punto concreto del orden del día de la Junta General, entendemos que requeriría de unanimidad y, aun así, sería oponible a quienes fueran propietarios en ese momento y adoptaran el acuerdo, no sería exigible con carácter retroactivo, ni frente a futuros adquirentes de buena fe, y difícilmente se podría inscribir en el Registro de la Propiedad para elevarlo a público, ya que lo más probable es que el Sr. Registrador pudiera calificar negativamente la anotación registral por ser contraria al derecho de disposición de cualquier propietario de su propiedad, a la normativa vigente sobre arrendamientos, así como al desarrollo administrativo de la actividad en la administración autonómica y local.