164 - ¿Cuántos propietarios deben estar presentes, como mínimo, en una reunión de Comunidad para que los acuerdos adoptados sean válidos?
Ver art. 16.2 y art. 17 LPH.
En primera convocatoria: Mayoría del total de propietarios, que a su vez representen mayoría de cuotas.
En segunda convocatoria: No existe “quórum” (art. 16.2 LPH), por tanto, bastará con que estén presentes dos propietarios.
La validez de los acuerdos dependerá fundamentalmente del tipo de acuerdo a adoptar, es decir, de si el asunto a debatir requiere de la unanimidad o de las 3/5 partes del total de propietarios o de 1/3 parte del total de propietarios, o si requiere del voto de la mayoría.
Muy importante (art. 17 LPH):
1) Distinguir si el acuerdo es para (art. 17.1):
+ aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos (unanimidad)
+ establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos (requiere 3/5 partes del total de propietarios con 3/5 total de cuotas).
+ el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble (requiere 3/5 partes del total de propietarios con 3/5 total de cuotas).
+ realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas (sin perjuicio de los arts. 10 y 11 LPH) que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso aunque impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo, o de los estatutos (requiere mayoría de propietarios con mayoría de cuotas). Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedara obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 11-3).
Posteriormente a la celebración de la Junta, se comunicarán los acuerdos adoptados a los propietarios ausentes y se esperará al transcurso de los treinta días naturales siguientes a la notificación (art. 17.1ª LPH), ya que si los ausentes no manifiestan su disconformidad al acuerdo, se entenderá que su voto es favorable y que están conformes.
Transcurridos estos treinta días naturales desde la notificación de los acuerdos, habrá que verificar si la mayoría requerida para cada tipo de acuerdo se ha cumplido, es decir, si el acuerdo exige la unanimidad habrá que comprobar que no se haya recibido ninguna manifestación contraria al acuerdo por parte de los propietarios ausentes en el transcurso de esos 30 días desde la recepción de la notificación, ya que ello invalidaría el acuerdo adoptado, y así para cada tipo de acuerdo si exigen mayorías distintas, bien sea de unanimidad, mayoría cualificada 3/5 partes, o mayoría simple 1/2 parte.
La manifestación de cualquier discrepancia deberá dirigirse al Secretario de la Comunidad por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Estos acuerdos adoptados conforme a estas normas obligan a todos los propietarios.
2) Para el siguiente acuerdo el tratamiento es distinto (art 17.2):
+ “La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (que requerirá del voto de un tercio de los integrantes de la Comunidad, que representen a su vez a un tercio de las cuotas de condominio), no se podrá repercutir el coste de la instalación o de la adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hayan votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo” (art. 17-2ª LPH).
Aquí no procede esperar el voto de los ausentes. Se requiere el voto favorable de 1/3 del total de propietarios que a su vez represente 1/3 del total de cuotas, en cualquier caso, sea primera o segunda convocatoria. Por tanto, si no se obtiene esta cantidad de votos y cuotas en la Junta, no sería válido el acuerdo.
Además la Comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.
3) Para el resto de acuerdos (art. 17.3):
En segunda convocatoria bastará el voto de la mayoría de propietarios presentes y que represente mayoría de cuotas presentes en la Junta (art. 17-3ª segundo párrafo), y estos acuerdos serán válidos.
Tampoco aquí procede esperar el voto de los ausentes.
Si en segunda convocatoria no se consigue mayoría de votos y cuotas para poder aprobar acuerdos, habrá que acudir al Juez (art. 17-3ª párrafo tercero).
Importante recordar:
Si la Junta adopta acuerdos que implican nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características (art. 11 LPH), cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Es decir, que el propietario deberá manifestar su disconformidad bien en la propia Junta, o si ha estado ausente, en el transcurso de los 30 días naturales siguientes a la recepción de la notificación del acuerdo al Secretario de la Comunidad.
En primera convocatoria: Mayoría del total de propietarios, que a su vez representen mayoría de cuotas.
En segunda convocatoria: No existe “quórum” (art. 16.2 LPH), por tanto, bastará con que estén presentes dos propietarios.
La validez de los acuerdos dependerá fundamentalmente del tipo de acuerdo a adoptar, es decir, de si el asunto a debatir requiere de la unanimidad o de las 3/5 partes del total de propietarios o de 1/3 parte del total de propietarios, o si requiere del voto de la mayoría.
Muy importante (art. 17 LPH):
1) Distinguir si el acuerdo es para (art. 17.1):
+ aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos (unanimidad)
+ establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos (requiere 3/5 partes del total de propietarios con 3/5 total de cuotas).
+ el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble (requiere 3/5 partes del total de propietarios con 3/5 total de cuotas).
+ realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas (sin perjuicio de los arts. 10 y 11 LPH) que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso aunque impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo, o de los estatutos (requiere mayoría de propietarios con mayoría de cuotas). Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedara obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 11-3).
Posteriormente a la celebración de la Junta, se comunicarán los acuerdos adoptados a los propietarios ausentes y se esperará al transcurso de los treinta días naturales siguientes a la notificación (art. 17.1ª LPH), ya que si los ausentes no manifiestan su disconformidad al acuerdo, se entenderá que su voto es favorable y que están conformes.
Transcurridos estos treinta días naturales desde la notificación de los acuerdos, habrá que verificar si la mayoría requerida para cada tipo de acuerdo se ha cumplido, es decir, si el acuerdo exige la unanimidad habrá que comprobar que no se haya recibido ninguna manifestación contraria al acuerdo por parte de los propietarios ausentes en el transcurso de esos 30 días desde la recepción de la notificación, ya que ello invalidaría el acuerdo adoptado, y así para cada tipo de acuerdo si exigen mayorías distintas, bien sea de unanimidad, mayoría cualificada 3/5 partes, o mayoría simple 1/2 parte.
La manifestación de cualquier discrepancia deberá dirigirse al Secretario de la Comunidad por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Estos acuerdos adoptados conforme a estas normas obligan a todos los propietarios.
2) Para el siguiente acuerdo el tratamiento es distinto (art 17.2):
+ “La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (que requerirá del voto de un tercio de los integrantes de la Comunidad, que representen a su vez a un tercio de las cuotas de condominio), no se podrá repercutir el coste de la instalación o de la adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hayan votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo” (art. 17-2ª LPH).
Aquí no procede esperar el voto de los ausentes. Se requiere el voto favorable de 1/3 del total de propietarios que a su vez represente 1/3 del total de cuotas, en cualquier caso, sea primera o segunda convocatoria. Por tanto, si no se obtiene esta cantidad de votos y cuotas en la Junta, no sería válido el acuerdo.
Además la Comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.
3) Para el resto de acuerdos (art. 17.3):
En segunda convocatoria bastará el voto de la mayoría de propietarios presentes y que represente mayoría de cuotas presentes en la Junta (art. 17-3ª segundo párrafo), y estos acuerdos serán válidos.
Tampoco aquí procede esperar el voto de los ausentes.
Si en segunda convocatoria no se consigue mayoría de votos y cuotas para poder aprobar acuerdos, habrá que acudir al Juez (art. 17-3ª párrafo tercero).
Importante recordar:
Si la Junta adopta acuerdos que implican nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características (art. 11 LPH), cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Es decir, que el propietario deberá manifestar su disconformidad bien en la propia Junta, o si ha estado ausente, en el transcurso de los 30 días naturales siguientes a la recepción de la notificación del acuerdo al Secretario de la Comunidad.