414 - ¿Es un trámite sencillo la inscripción en el Registro de las nuevas cuotas de participación?
| No, la inscripción en el Registro de las nuevas cuotas de participación aprobadas en Junta de Propietarios requiere el consentimiento individualizado en escritura pública de todos los propietarios. Resolución DGRN de 19-04-2007 Comentario de la resolución obtenido de: http://www.notariosyregistradores.com/ Se plantea si, para la modificación de las cuotas de participación en la comunidad que se establecieron en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, basta la ejecución del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios por el presidente, o es necesario que conste en documento público el consentimiento individualizado de todos los propietarios, como sostiene el Registrador. La Dirección [Dirección General de los Registros y del Notariado] parte de la distinción entre acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro; y a continuación repasa diferentes casos en los que ha considerado actos de Junta, que requieren la unanimidad de los propietarios en los términos previstos por el art. 17.1 LPH y que, por tanto, no requieren la prestación del consentimiento individualizado de los titulares registrales, como son: la desafectación y venta de determinados elementos comunes (RR. de 04.03.2004, 23.03.2005 y 30.11.2006); la vinculación ob rem de los trasteros a las viviendas, como anejos (R. de 31.03.2005) o determinada modificación de los estatutos (R. 05.07.2005). Y casos que requieren consentimiento individualizado en escritura pública de los propietarios, titulares registrales y de sus cónyuges, como son: la determinación de la superficie y demás elementos identificadores del trastero que corresponde a cada uno de los pisos (R. 12.12.2002) o la conversión de un elemento privativo en común (R. 23.06.2001). En el caso planteado, para decidir si este acto concreto entra o no en ese ámbito de competencias de la Junta de Propietarios como acto colectivo de la misma, hay que tener en cuenta lo que la cuota de participación representa en el régimen de propiedad horizontal, y aunque dicha cuota puede tener diversas aplicaciones, tales como señalar la proporción en la propiedad total del edificio o en la distribución de gastos y cargas, y ni en la LH ni en la LPH se hace referencia a la existencia de una cuota que fije la participación de cualquier propietario en los elementos comunes, es precisamente la proporción del interés de los propietarios en estos elementos la que reviste mayor importancia, pues determinará su participación en los nuevos locales en caso de elevación del edificio, o en el solar si aquél se destruye, y si se extinguiese el régimen de propiedad horizontal, esa cuota de participación en relación con el total valor del inmueble se traduciría en una cuota de liquidación en consonancia con la de participación fijada (R. 5.5.1970). De ahí que las modificaciones de la misma, y salvo en casos como la desafectación de elementos comunes y subsiguiente venta de los mismos, que implican reajuste proporcional de las demás cuotas (RR de. 05.05.1970 y 15.06.1973) o la creación de nuevos pisos o locales, siempre que de ello tampoco resulte alterado el contenido esencial del derecho de cada propietario, en tanto en cuanto afectan al contenido esencial del derecho de dominio, habrán de realizarse con el consentimiento individual y singular de todos los propietarios afectados en escritura pública. |