488 - La comunicación a los ausentes del contenido de los acuerdos adoptados en la Junta de propietarios
El art. 9.1, h) de la Ley sobre Propiedad Horizontal (LPH) EDL 1960/55 sólo establece la obligación del propietario de comunicar al administrador de fincas el domicilio en España dónde desea que se le hagan las notificaciones.
En su defecto, se tendrá como domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad.
En caso de que no se pueda llevar a cabo la comunicación anterior, se entenderá realizada mediante la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma produce plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
¿Se pueden efectuar las comunicaciones mediante email o accediendo mediante clave a la web de la comunidad?
Estas comunicaciones sólo serán válidas siempre que se hubiera aprobado este sistema en la junta de propietarios por mayoría simple, pero afectando tan solo a aquellos que hubieran aceptado de forma expresa, y haciendo constar en el acuerdo que se da cumplimiento a lo previsto en el art. 9.1, h) LPH EDL 1960/55 teniendo los propietarios conocimiento de las actividades que les afecten del desarrollo de la comunidad y en especial en lo referido a las convocatorias a Juntas y a la notificación de las actas.
Por consiguiente, no se puede obligar a los propietarios que se opongan a esta propuesta de sistema de comunicación, aunque se hubiera aprobado, a que tengan que recibirlas por email o accediendo a la web correspondiente.
¿La comunicación debe ser fehaciente?
La sentencia del Tribunal Supremo 938/2008 de fecha 22 de diciembre de 2008 EDJ2008/262353, fija como doctrina jurisprudencial que: “… sólo puede presumirse la práctica de la notificación si se demuestra, de acuerdo con las circunstancias, el conocimiento detallado por el copropietario ausente del acuerdo adoptado por la Junta”.
La ley no exige literalmente la fehaciencia de la comunicación, sin embargo, ésta supone la puesta en conocimiento de algo que interesa.
La sentencia del Tribunal Supremo 1133/1997 de 9 de diciembre de 1997 contempla: “Fehaciente equivale a lo que es evidente y cierto y, tratándose de notificaciones de actos y acuerdos, supone puesta en conocimiento de algo que interesa. Hay que entender, conforme al principio de la recepción, que resultan fehacientes sólo cuando materialmente llegan de forma demostrada a su destino y aunque no sea en forma directa al interesado, pero éste pueda siempre tomar conocimiento de modo normal o esté en situación de lograr su alcance, sin la concurrencia de impedimentos acreditados que lo obstaculicen, con lo que se excluye que la notificación haya de ser necesariamente notarial o por medio de funcionario público, bastando que se lleve a cabo y sea efectiva en cuanto pueda llegar su contenido a ser sabido debidamente por el destinatario”.
¿Qué papel pueden jugar los emails certificados?
La sentencia del Tribunal Constitucional 58/2010, de 4 de octubre establece: “la eficacia de los actos de comunicación …, realizados a través de cualquier medio técnico se supedita a que quede en las actuaciones constancia fehaciente de la recepción, de su fecha y del contenido de lo comunicado, o lo que es igual, que quede garantizada la autenticidad de la comunicación y de su contenido y que quede constancia fehaciente de la emisión y recepción íntegras del momento en que se hicieron.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas núm. 387/2004 (Sección 3ª), de 25 junio, señala: “La jurisprudencia ha señalado que la «notificación fehaciente» del contenido de una declaración de voluntad no exige el conocimiento real de la misma por el notificado, sino simplemente la puesta a su disposición de tal conocimiento, con independencia de que por razones voluntarias del notificado no llegue a dar lectura o instruirse del acto notificado”
Los emails certificados emitidos a través de una tercera empresa de confianza dan fehaciencia de lo comunicado en la medida en que dejan constancia, de forma documental y demostrada, del envío y la recepción del mensaje, de su fecha y del contenido de lo comunicado, y por consiguiente, de la puesta a disposición de los mensajes enviados a sus destinatarios.
En el caso de las comunidades de propietarios, insistimos en que será preciso que se haya adoptado el acuerdo previo en Junta habilitando este sistema de comunicación, y que en ningún caso podrá ser aplicado a los disidentes.
¿Por qué es importante conocer cuándo se ha efectuado la notificación al ausente?
Por dos motivos:
1º) Según el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal, en caso de acuerdo en junta de propietarios, el voto de los ausentes debidamente citados, se computará como favorable salvo que manifiesten sus discrepancias en un plazo máximo de 30 días tras la comunicación del acuerdo:
“Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
El plazo de los 30 días naturales se contará a partir de la comunicación del acuerdo al propietario, no desde la fecha de la junta de propietarios.
Por regla general, el voto de los propietarios ausentes en junta se computará favorable al acuerdo adoptado salvo que manifiesten sus discrepancias en un plazo de 30 días naturales. Este acuerdo válidamente adoptado, obligará al propietario ausente al pago de los gastos de instalación, conservación y mantenimiento de los servicios acordados salvo en los siguientes casos:
En la práctica, el voto favorable del propietario ausente sólo tendrá efectos en los acuerdos que requieren una aprobación de las 3/5 partes del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación (como por ejemplo la instalación de un servicio de videovigilancia) o los acuerdos por unanimidad (según los casos). El resto de los acuerdos (como las obras de accesibilidad o aprobación de presupuestos y cuentas) se aprobarán por mayoría simple de los propietarios presentes y representados el día de junta.
2º) Porque los ausentes pueden impugnar los acuerdos adoptados en Junta en el plazo de tres meses o un año desde que conste la comunicación del acta.
Fincasoft.
En su defecto, se tendrá como domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad.
En caso de que no se pueda llevar a cabo la comunicación anterior, se entenderá realizada mediante la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma produce plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.¿Se pueden efectuar las comunicaciones mediante email o accediendo mediante clave a la web de la comunidad?
Estas comunicaciones sólo serán válidas siempre que se hubiera aprobado este sistema en la junta de propietarios por mayoría simple, pero afectando tan solo a aquellos que hubieran aceptado de forma expresa, y haciendo constar en el acuerdo que se da cumplimiento a lo previsto en el art. 9.1, h) LPH EDL 1960/55 teniendo los propietarios conocimiento de las actividades que les afecten del desarrollo de la comunidad y en especial en lo referido a las convocatorias a Juntas y a la notificación de las actas.
Por consiguiente, no se puede obligar a los propietarios que se opongan a esta propuesta de sistema de comunicación, aunque se hubiera aprobado, a que tengan que recibirlas por email o accediendo a la web correspondiente.
¿La comunicación debe ser fehaciente?
La sentencia del Tribunal Supremo 938/2008 de fecha 22 de diciembre de 2008 EDJ2008/262353, fija como doctrina jurisprudencial que: “… sólo puede presumirse la práctica de la notificación si se demuestra, de acuerdo con las circunstancias, el conocimiento detallado por el copropietario ausente del acuerdo adoptado por la Junta”.
La ley no exige literalmente la fehaciencia de la comunicación, sin embargo, ésta supone la puesta en conocimiento de algo que interesa.
La sentencia del Tribunal Supremo 1133/1997 de 9 de diciembre de 1997 contempla: “Fehaciente equivale a lo que es evidente y cierto y, tratándose de notificaciones de actos y acuerdos, supone puesta en conocimiento de algo que interesa. Hay que entender, conforme al principio de la recepción, que resultan fehacientes sólo cuando materialmente llegan de forma demostrada a su destino y aunque no sea en forma directa al interesado, pero éste pueda siempre tomar conocimiento de modo normal o esté en situación de lograr su alcance, sin la concurrencia de impedimentos acreditados que lo obstaculicen, con lo que se excluye que la notificación haya de ser necesariamente notarial o por medio de funcionario público, bastando que se lleve a cabo y sea efectiva en cuanto pueda llegar su contenido a ser sabido debidamente por el destinatario”.
¿Qué papel pueden jugar los emails certificados?
La sentencia del Tribunal Constitucional 58/2010, de 4 de octubre establece: “la eficacia de los actos de comunicación …, realizados a través de cualquier medio técnico se supedita a que quede en las actuaciones constancia fehaciente de la recepción, de su fecha y del contenido de lo comunicado, o lo que es igual, que quede garantizada la autenticidad de la comunicación y de su contenido y que quede constancia fehaciente de la emisión y recepción íntegras del momento en que se hicieron.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas núm. 387/2004 (Sección 3ª), de 25 junio, señala: “La jurisprudencia ha señalado que la «notificación fehaciente» del contenido de una declaración de voluntad no exige el conocimiento real de la misma por el notificado, sino simplemente la puesta a su disposición de tal conocimiento, con independencia de que por razones voluntarias del notificado no llegue a dar lectura o instruirse del acto notificado”
Los emails certificados emitidos a través de una tercera empresa de confianza dan fehaciencia de lo comunicado en la medida en que dejan constancia, de forma documental y demostrada, del envío y la recepción del mensaje, de su fecha y del contenido de lo comunicado, y por consiguiente, de la puesta a disposición de los mensajes enviados a sus destinatarios.
En el caso de las comunidades de propietarios, insistimos en que será preciso que se haya adoptado el acuerdo previo en Junta habilitando este sistema de comunicación, y que en ningún caso podrá ser aplicado a los disidentes.
¿Por qué es importante conocer cuándo se ha efectuado la notificación al ausente?
Por dos motivos:
1º) Según el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal, en caso de acuerdo en junta de propietarios, el voto de los ausentes debidamente citados, se computará como favorable salvo que manifiesten sus discrepancias en un plazo máximo de 30 días tras la comunicación del acuerdo:
“Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
El plazo de los 30 días naturales se contará a partir de la comunicación del acuerdo al propietario, no desde la fecha de la junta de propietarios.
Por regla general, el voto de los propietarios ausentes en junta se computará favorable al acuerdo adoptado salvo que manifiesten sus discrepancias en un plazo de 30 días naturales. Este acuerdo válidamente adoptado, obligará al propietario ausente al pago de los gastos de instalación, conservación y mantenimiento de los servicios acordados salvo en los siguientes casos:
- Los supuestos recogidos en el artículo 17.1 de Ley de Propiedad Horizontal como el acceso a los servicios de telecomunicación, aprovechamiento de energías renovables o suministros energéticos colectivos: “La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo”.
- Cuando los equipos o sistemas indicados en el artículo 17.3 tengan un aprovechamiento privativo.
- Cuando el acuerdo sea para para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
En la práctica, el voto favorable del propietario ausente sólo tendrá efectos en los acuerdos que requieren una aprobación de las 3/5 partes del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación (como por ejemplo la instalación de un servicio de videovigilancia) o los acuerdos por unanimidad (según los casos). El resto de los acuerdos (como las obras de accesibilidad o aprobación de presupuestos y cuentas) se aprobarán por mayoría simple de los propietarios presentes y representados el día de junta.
2º) Porque los ausentes pueden impugnar los acuerdos adoptados en Junta en el plazo de tres meses o un año desde que conste la comunicación del acta.
Fincasoft.