396 - ¿Pueden los propietarios de la Comunidad realizar obras urgentes ante la pasividad de ésta?
| Cualquier propietario puede realizar las obras necesarias o urgentes sustituyendo las obligaciones de la comunidad si ésta no actúa con la necesaria diligencia para evitar daños y por ello puede dirigir la acción de reclamación de lo abonado en beneficio de la comunidad, gozando de legitimación activa. Sentencia AP Madrid, 17-12-2009 Extracto El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que "El propietario de cada piso o local, podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador". Como recoge la sentencia de 14 de diciembre de 2.007 de la Sección 13ª de esta Audiencia Provincial : "En principio pues la ley prohíbe a los comuneros llevar a cabo cualquier obra que altere o modifique los elementos comunes, aun las que fueren urgentes, y si se diera el caso, no pueden ejecutarlas por si mismos, sino que deben comunicarlo al administrador (se comprenden también a los Presidentes de la comunidad). Ahora bien cuando esto no es posible o la comunidad observa una actitud pasiva, el comunero puede hacer a su costa la reparación y pasar el cobro de su coste luego a la comunidad justificándolo. Sin embargo modernamente se viene abriendo paso la tesis de que las precitadas condiciones o presupuestos no deben ser entendidas como algo incondicional y absoluto sino supeditadas a las circunstancias concurrentes y a la realidad social de las cosas, con la finalidad de evitar que el estricto cumplimiento de tales presupuestos provoque daños irreparables dada la urgencia de las reparaciones... En consecuencia cualquier propietario puede realizar las obras necesarias o urgentes sustituyendo las obligaciones de la comunidad si ésta no actúa con la necesaria diligencia para evitar daños y por ello puede dirigir la acción de reclamación de lo abonado en beneficio de la comunidad, gozando de legitimación activa. La Comunidad por el contrario esta pasivamente legitimada para soportar la acción, puesto que responde de los "daños" y de todos los gastos necesarios para el mantenimiento y reparación de los daños en los elementos comunes conforme a lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal . Lo relevante es pues la urgencia y la realidad o necesidad de realizar obras de sostenimiento en los elementos comunes para evitar males mayores". (...) Debiendo recordar con la reseñada sentencia, que la urgencia debe apreciarse no solo por la inminencia del daño, sino también para evitar incomodidades graves, y la pasividad tampoco puede ser interpretada como una absoluta y total falta de actuación de la comunidad, sino que debe bastar una actitud morosa en función de las circunstancias de cado caso, del tiempo y del lugar. |