163 - Resumen del régimen de mayorías exigidas para la votación de los acuerdos.
Ver art. 17 LPH.
Resumen de las mayorías establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal:
1. El acuerdo para aprobar o modificar el título constitutivo y los estatutos necesita la unanimidad de todos los propietarios (art. 17.1a), así como para las modificaciones que se le hagan con posterioridad (art 17.1a y 5 final). Igualmente, la cuota de participación en las cargas solamente podrá alterarse por acuerdo unánime (art. 3). Los ausentes se cuentan como votos afirmativos si no reclaman (art. 17.1a, párrafo cuarto).
2. Para la construcción de nuevas plantas y cambios en la estructura del edificio o de las cosas comunes mencionadas en el título constitutivo de la comunidad hacen falta los mismos requisitos que para modificar el título constitutivo, es decir, la unanimidad de los propietarios (art. 12 y 17.1a) contándose las ausencias como votos afirmativos si no reclaman (art. 17.1a párrafo cuarto).
3. Para nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean exigibles para la conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble bastará la mayoría simple establecida en el art .17.3a, pero los disidentes no estarán obligados a contribuir si el gasto supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (art.11.2).
4. Para el establecimiento o supresión de servicios de ascensor, portería, vigilancia y otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan modificación del título constitutivo o de los estatutos, se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de cuotas de participación (art. 17.1). Los propietarios ausentes se cuentan como votos afirmativos si no reclaman (art. 17.1a, párrafo cuarto).
5. Para dar en arrendamiento bienes comunes hace falta la misma mayoría
que en el número 4 (art. 17.1a). Los ausentes se cuentan como votos afirmativos si no reclaman (art. 17.1a párrafo cuarto).
6. Para obras y servicios que exijan eliminar barreras arquitectónicas (para
los discapacitados) basta la mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Esto será así aunque dicha eliminación implique alterar el título de constitución o los estatutos (art. 17.1a). También aquí los ausentes se cuentan como votos afirmativos si no reclaman (art. 17.1a, párrafo cuarto).
7. Para la instalación de servicios de telecomunicaciones así como el aprovechamiento de la energía solar, etc., tanto si son comunes como privativos de algunos propietarios, basta la aprobación de un tercio de los propietarios que representen a su vez un tercio de las cuotas de participación (art. 17.2a). Este es el único caso en que no hace falta mayoría del total de propietarios, sino el voto de los interesados siempre que sean al menos un tercio del total.
8. Para constituir servidumbres necesarias para los servicios comunes de interés general bastarán los tres quintos de los propietarios y cuotas (art. 9 c y 17.1a), igual que para los servicios de interés general.
9. Para la validez de los acuerdos en los asuntos que no estén mencionados expresamente en el artículo 17, o sea, para los demás asuntos, que son la mayor parte en la vida de una comunidad, basta la mayoría del total de los propietarios de la comunidad que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Esta mayoría que podríamos llamar simple, es suficiente para tomar acuerdos sobre el nombramiento de los órganos de la comunidad, las reglas del régimen interno (art. 6), reparaciones, la aprobación de cuentas y presupuestos y demás materias que no exijan expresamente una mayoría calificada o unanimidad como las que acabamos de ver y tengan relación con la marcha de la administración. Para la segunda convocatoria, que es la que en general decide la votación pues la sesión se abre y la votación es válida aunque vayan muy pocos, el asunto se decide por la mayoría de los presentes.
10. El quórum de asistencia para todos los casos, es decir, el número mínimo de propietarios presentes para que se abra el acto, es el señalado para la primera y segunda convocatoria por el art 16.2, o sea, mayoría del total de propietarios, que a su vez representen mayoría de cuotas en la primera convocatoria, y sin quórum para la segunda convocatoria, es decir, que en esta segunda convocatoria bastará con que acudan, al menos, dos propietarios.
11. Si existiese alguna comunidad muy antigua en cuyos estatutos estuviera contemplado el derecho de tanteo y retracto que la Disposición Transitoria Segunda de la LPH deja sin efecto y los propietarios quisieran conservarlo, se requerirá una mayoría del 80 por ciento para aprobarlo.
Artículo 17 de la LPH:
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
2. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, las como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
3. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Resumen de las mayorías establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal:
1. El acuerdo para aprobar o modificar el título constitutivo y los estatutos necesita la unanimidad de todos los propietarios (art. 17.1a), así como para las modificaciones que se le hagan con posterioridad (art 17.1a y 5 final). Igualmente, la cuota de participación en las cargas solamente podrá alterarse por acuerdo unánime (art. 3). Los ausentes se cuentan como votos afirmativos si no reclaman (art. 17.1a, párrafo cuarto).
2. Para la construcción de nuevas plantas y cambios en la estructura del edificio o de las cosas comunes mencionadas en el título constitutivo de la comunidad hacen falta los mismos requisitos que para modificar el título constitutivo, es decir, la unanimidad de los propietarios (art. 12 y 17.1a) contándose las ausencias como votos afirmativos si no reclaman (art. 17.1a párrafo cuarto).
3. Para nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean exigibles para la conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble bastará la mayoría simple establecida en el art .17.3a, pero los disidentes no estarán obligados a contribuir si el gasto supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (art.11.2).
4. Para el establecimiento o supresión de servicios de ascensor, portería, vigilancia y otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan modificación del título constitutivo o de los estatutos, se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de cuotas de participación (art. 17.1). Los propietarios ausentes se cuentan como votos afirmativos si no reclaman (art. 17.1a, párrafo cuarto).
5. Para dar en arrendamiento bienes comunes hace falta la misma mayoría
que en el número 4 (art. 17.1a). Los ausentes se cuentan como votos afirmativos si no reclaman (art. 17.1a párrafo cuarto).
6. Para obras y servicios que exijan eliminar barreras arquitectónicas (para
los discapacitados) basta la mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Esto será así aunque dicha eliminación implique alterar el título de constitución o los estatutos (art. 17.1a). También aquí los ausentes se cuentan como votos afirmativos si no reclaman (art. 17.1a, párrafo cuarto).
7. Para la instalación de servicios de telecomunicaciones así como el aprovechamiento de la energía solar, etc., tanto si son comunes como privativos de algunos propietarios, basta la aprobación de un tercio de los propietarios que representen a su vez un tercio de las cuotas de participación (art. 17.2a). Este es el único caso en que no hace falta mayoría del total de propietarios, sino el voto de los interesados siempre que sean al menos un tercio del total.
8. Para constituir servidumbres necesarias para los servicios comunes de interés general bastarán los tres quintos de los propietarios y cuotas (art. 9 c y 17.1a), igual que para los servicios de interés general.
9. Para la validez de los acuerdos en los asuntos que no estén mencionados expresamente en el artículo 17, o sea, para los demás asuntos, que son la mayor parte en la vida de una comunidad, basta la mayoría del total de los propietarios de la comunidad que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Esta mayoría que podríamos llamar simple, es suficiente para tomar acuerdos sobre el nombramiento de los órganos de la comunidad, las reglas del régimen interno (art. 6), reparaciones, la aprobación de cuentas y presupuestos y demás materias que no exijan expresamente una mayoría calificada o unanimidad como las que acabamos de ver y tengan relación con la marcha de la administración. Para la segunda convocatoria, que es la que en general decide la votación pues la sesión se abre y la votación es válida aunque vayan muy pocos, el asunto se decide por la mayoría de los presentes.
10. El quórum de asistencia para todos los casos, es decir, el número mínimo de propietarios presentes para que se abra el acto, es el señalado para la primera y segunda convocatoria por el art 16.2, o sea, mayoría del total de propietarios, que a su vez representen mayoría de cuotas en la primera convocatoria, y sin quórum para la segunda convocatoria, es decir, que en esta segunda convocatoria bastará con que acudan, al menos, dos propietarios.
11. Si existiese alguna comunidad muy antigua en cuyos estatutos estuviera contemplado el derecho de tanteo y retracto que la Disposición Transitoria Segunda de la LPH deja sin efecto y los propietarios quisieran conservarlo, se requerirá una mayoría del 80 por ciento para aprobarlo.
Artículo 17 de la LPH:
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
2. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, las como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
3. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.